บทความโดย ดร.นิเวศน์ เหมวชิวรากุล
อาการที่หุ้นในตลาดหลักทรัพย์ปรับตัวขึ้นสูงติดต่อกันมายาวนานนั้น ผมคิดว่าเป็นผลมาจากการที่เงินเฟ้อและอัตราดอกเบี้ยที่ต่ำติดต่อกันมายาวนาน นักลงทุนบางส่วนไม่รู้จะฝากเงินในธนาคารหรือลงทุนในพันธบัตรหรือหุ้นกู้ไปทำไม ดังนั้นพวกเขาจึงนำเงินมาลงทุนในทรัพย์สินอย่างอื่นเพิ่มขึ้นเรื่อย ๆ แต่ไม่ใช่ตลาดหุ้นเท่านั้นที่ราคาเพิ่มขึ้น อสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะที่เป็นคอนโดมิเนียมนั้น ผมก็รู้สึกว่ามันมีราคาเพิ่มขึ้นสูงอย่างรวดเร็ว บางทีอาจจะไม่แพ้ตลาดหุ้นด้วยซ้ำ นอกจากคอนโดมิเนียมแล้ว ผมยังรู้สึกว่าอสังหาริมทรัพย์ “เชิงพาณิชย์” ที่สามารถปล่อยเช่าได้ต่างก็ดูเหมือนว่าจะมีมูลค่าหรือราคาเพิ่มขึ้นมาก และนั่นก็นำมาสู่การขยายตัวของคอนโดมีเนียมและอสังหาริมทรัพย์อื่น ๆ เช่น ช็อบปิ้งมอล และคอมมูนิตี้มอล เป็นต้น ผมเองไม่ได้มีตัวเลขชัดเจนว่าราคาของอสังหาริมทรัพย์เหล่านั้นสูงเกินไปหรือยัง แต่เมื่อมองดูจากอาการต่าง ๆ ที่ปรากฏเมื่อเร็ว ๆ นี้ ผมก็รู้สึกว่า อย่างน้อยอสังหาฯเองก็น่าจะมี “ฟองสบู่” เล็ก ๆ เกิดขึ้นแล้ว และโอกาสที่ฟองสบู่จะ “แตก” ก็อาจจะมี แม้ว่าการแตกของฟองสบู่อสังหาฯอาจจะไม่ได้รุนแรงและราคาอาจจะตกลงมาน้อย แต่การขยายตัวของอสังหาฯในอนาคตก็อาจจะน้อยหรือซบเซาลงมากได้
อาการ “ฟองสบู่” ของอสังหาฯ หรือว่าที่จริงเป็นอาการของทรัพย์สินเกือบทุกอย่างที่กำลังเป็นฟองสบู่นั้นมีหลายเรื่อง อาการแรกก็คือ ในการซื้ออสังหาฯ เช่นคอนโดหรือบ้าน มีการปล่อยกู้สูงมาก คนกู้อาจจะใช้เงินตัวเองเพียง 5-10% อีก 90-95% เป็นเงินกู้ บางครั้งผมได้ยินว่าเราสามารถซื้อบ้านโดยไม่ต้องจ่ายเงินดาวน์เลย แถมมีเงินให้อีก เราแค่ลงนามในสัญญาเงินกู้แล้วก็คอยผ่อนทุกเดือนหลังจากนั้น การผ่อนก็สบาย ๆ ให้เวลาเป็นหลายสิบปี ดูไปแล้วก็ “ดีกว่าเช่า” เพราะถ้าเช่า เงินก็จะหายไป แต่ถ้าซื้อเงินผ่อน สุดท้ายบ้านก็เป็นของเรา เม็ดเงินปล่อยกู้ในอสังหาฯ เองนั้น ผมก็เห็นว่ามีการปล่อยกู้ออกไปมาก ทั้งในด้านของบ้านที่อยู่อาศัยและอสังหาริมทรัพย์เพื่อการค้า สถาบันการเงินเองก็อยากจะปล่อยเงินกู้ในส่วนนี้เพราะคิดว่ามันมีหลักประกันชั้นดีรองรับอยู่ ดังนั้น อัตราดอกเบี้ยจึงค่อนข้างต่ำแม้ว่าอัตราส่วนการกู้ต่อเงินดาวน์จะค่อนข้างสูง
อาการฟองสบู่ข้อต่อมาก็คือ ในภาวะที่เป็นฟองสบู่นั้น คนที่เป็น “มือสมัครเล่น” จะเริ่มเข้ามาในอุตสาหกรรม หรือคนที่ไม่มีความสามารถที่จะมีบ้านได้ก็จะเข้ามาซื้อบ้านได้ ตัวอย่างเรื่องนี้ก็คือ โครงการคอมมูนิตี้มอลที่มีคนเข้ามาทำมากมาย จำนวนมากนั้น ไม่เคยมีประสบการณ์ในการทำมอลมาก่อนเลย แต่เข้ามาทำเพราะคิดว่ามันเป็นเรื่องไม่ยาก เขาอาจจะคิดว่าทำเลที่ดีจะทำให้มอลสำเร็จ เหนือสิ่งอื่นใดก็คือ มันเป็นโครงการเล็ก ๆ ที่ต้องการผู้เช่าไม่กี่ราย การบริหารงานก็ไม่ต้องทำอะไรมาก เราแค่เป็นจุดสะดวกที่คนในท้องถิ่นจะมาหาอะไรรับประทานและเดินเล่นในยามเย็นก็เพียงพอแล้ว ในส่วนของบ้านหรือคอนโดเองนั้น อัตราดอกเบี้ยที่ต่ำมากและระยะเวลาในการผ่อนส่งที่นานเป็นพิเศษ ทำให้ค่าผ่อนรายเดือนต่ำมากจนคนที่ไม่น่าจะซื้อบ้านได้เนื่องจากรายได้ไม่พอสามารถจะซื้อได้ อย่างไรก็ตาม ในระยะยาวแล้ว อัตราดอกเบี้ยก็อาจจะเปลี่ยนไปซึ่งอาจจะทำให้เขาไม่สามารถผ่อนต่อได้
สัญญาณฟองสบู่ข้อต่อมาก็คือ คนที่อยู่ในอุตสาหกรรมไม่กลัวความเสี่ยง พวกเขาเชื่อว่าราคาของอสังหาฯ นั้น “ไม่มีวันตก” ว่าที่จริงความคิดนี้แทบจะฝังหัวคนไทยมานาน แม้ว่าในช่วงวิกฤติเศรษฐกิจในปี 2540 ราคาอสังหาฯ ตกลงมาพอสมควร แต่หลังจากนั้นแล้วมันก็มีแต่ขึ้นมาตลอด ในช่วงหลัง ๆ นี้ ราคาคอนโดมีการปรับตัวขึ้นมาสูงมากจนน่าตกใจ คอนโดที่โดดเด่นกลางใจเมืองและติดสถานีรถไฟฟ้าหลายแห่งราคาต่อตารางเมตรเท่ากับหลายแสนบาทแล้ว แต่คนก็คิดว่าซื้อไว้ได้ เพราะเดี๋ยวโครงการใหม่ก็จะสูงขึ้นไปอีก ในส่วนของช็อบปิงมอลเองนั้น ก็ยังมีคนเปิดเพิ่มขึ้นมาเรื่อย ๆ จนผมรู้สึกว่าถึงวันหนึ่งมันจะไม่คุ้มทุนเนื่องจากผู้เช่าจะหายากขึ้นและราคาค่าเช่านั้น วันหนึ่งอาจจะต้องปรับตัวลงถ้าความจริงปรากฏว่าเขาค้าขายไม่ดีอย่างที่คิด
อาการที่จะชี้ว่าอาจจะมีฟองสบู่อีกเรื่องหนึ่งก็คือ ความซับซ้อนของกระบวนการต่าง ๆ ที่เกี่ยวข้องในธุรกิจ ผมจะไม่พูดถึงเรื่องที่ผู้ซื้ออสังหาฯ รายย่อยบางรายอาจจะรู้สึกงง ๆ ที่ต้องลงนามในเอกสารแปลก ๆ เวลาเซ็นต์สัญญาต่าง ๆ แต่ถ้าพูดถึงเรื่องของกองทุนอสังหาฯ หรือกองทุนอื่น ๆ ที่เกี่ยวกับทรัพย์สินที่เป็นอสังหาฯ เราก็อาจจะพบเงื่อนไขหรือรายละเอียดมากมาย เช่น การรับประกันรายได้ในช่วง 2-3 ปีแรก เงื่อนไขในการเช่าของเจ้าของทรัพย์สินเดิมที่ขายทรัพย์สินเข้ากองทุน และน่าจะยังมีเรื่องอื่น ๆ อีกมากตามแต่ตัวโครงการแต่ละแห่ง ผมเองคิดว่าเรื่องต่าง ๆ เหล่านั้นค่อนข้างซับซ้อนและเข้าใจได้ยากว่ามันจะมีผลอย่างไรต่อผลตอบแทนของทรัพย์สินในอนาคต อย่างไรก็ตาม นี่คือสัญญาณของฟองสบู่อย่างหนึ่ง บางทีอาจจะเป็นเพราะว่าความซับซ้อนนั้นทำให้คนงงและยอมซื้อของแพง ๆ ก็ได้
สัญญาณสุดท้ายที่ผมจะพูดถึงก็คือ เรื่องของสถาปัตยกรรมหรือสิ่งก่อสร้างของบริษัทในอุตสาหกรรม ในยามที่กำลังเกิดฟองสบู่นั้น มันจะโอ่อ่าอลังการที่สุด ยกตัวอย่างเช่น ในยุคที่สถาบันการเงินรุ่งเรืองสุด ๆ นั้น พวกเขาจะมีสำนักงานใหญ่แห่งใหม่ที่เลิศหรูอลังการ บางบริษัทก็มีเครื่องบินส่วนตัวที่เอาไว้ใช้เดินทางอย่างสะดวกสบาย ในเรื่องของอสังหาฯ นั้น ช่วงหลัง ๆ นี้ เราก็เห็นความเลิศหรูของช็อบปิงมอลเกิดขึ้นและหรูขึ้นเรื่อย ๆ คอนโดที่สร้างก็จะหรูขึ้นแพงขึ้นและสูงขึ้นเรื่อย ๆ นี่ก็เป็นสิ่งที่เกิดขึ้นทั้ง ๆ ที่ภาวะเศรษฐกิจของเรากำลังอยู่ในภาวะที่ย่ำแย่มาก
ฟองสบู่อสังหาฯ ถ้ามีอยู่แล้วตามที่ผมคิดก็อยู่ในภาวะที่น่าจะอันตรายพอสมควรเนื่องจากอาจจะเริ่มมีสัญญาณบางอย่างที่บอกว่ามันอาจจะกำลังค่อย ๆ ยุบตัวลง โดยที่อาจจะเริ่มต้นจากอสังหาฯ ที่มี “พื้นฐาน” ไม่ใคร่ดีนัก ตัวอย่างเช่น คอนโดในต่างจังหวัดที่เริ่มขายยากขึ้นมากจนบางโครงการอาจจะต้องล้มเลิกคืนเงินให้กับคนจองทั้ง ๆ ที่ก่อนหน้านั้นโครงการคอนโดต่างจังหวัดบางแห่งนั้นขายได้อย่างรวดเร็ว เช่นเดียวกัน คอนโดในกรุงเทพที่ทำเลไม่ดีไม่ใกล้เส้นทางรถไฟฟ้าก็มีการขายที่ช้ามาก
ค่าเช่าที่จะได้จากการปล่อยเช่าคอนโดนั้น ดูเหมือนว่าจะต่ำลงมาเรื่อย ๆ และประเด็นที่สำคัญยิ่งกว่าก็คือ การหาคนเช่าดูเหมือนว่าจะยากขึ้นและยากขึ้น ผมรู้จักคนที่ทำอพาร์ทเม้นท์ให้เช่าราคาถูกเองก็เริ่มบ่นว่า “ไม่คุ้ม” กับการลงทุนแล้ว เหตุผลหนึ่งก็เพราะว่ามีอพาร์ทเม้นท์เกิดเพิ่มขึ้นมากกว่าความต้องการ ดังนั้น พวกอพาร์ทเม้นท์เก่าจึงอยู่ลำบากเนื่องจากคนเช่าจะสนใจในอาคารที่ใหม่กว่าแต่ราคาอาจจะพอ ๆ กัน
คอมมูนิตี้มอลเองนั้น เราก็เริ่มเห็นแล้วว่าบางแห่งนั้น “เหงา” มาก อนาคตไม่สดใสและอาจจะไปไม่รอด ไม่ต้องพูดถึงเรื่องการขึ้นค่าเช่าที่มักจะวางกันไว้ว่าจะขึ้นทุก 3 ปี ปีละประมาณ 5% โดยเฉลี่ย แม้แต่ช็อบปิงมอลขนาดใหญ่ที่ดำเนินการโดยบริษัทพัฒนาอสังหาฯ ชั้นนำนั้น ในต่างจังหวัดที่ไม่ใช่เมืองท่องเที่ยวสำคัญ ผมเองเคยไปเดินดูก็พบว่าคนค่อนข้างน้อยแม้ในวันหยุด และดังนั้นผมเองก็ไม่แน่ใจว่าจะสามารถเพิ่มค่าเช่าได้แค่ไหนเมื่อถึงปีที่จะต้องปรับค่าเช่าเพิ่ม
ในกรุงเทพและหัวเมืองท่องเที่ยวเองนั้น แม้ว่าชอบปิงมอลขนาดใหญ่ส่วนมากดูเหมือนว่าจะยังสามารถปรับค่าเช่าได้ซึ่งทำให้มันมีมูลค่าสูง แต่จำนวนมอลใหม่ที่เพิ่มขึ้นและหรูเลิศอลังการมากขึ้นโดยที่ความต้องการนั้นดูจากภาพใหญ่แล้วก็ไม่น่าจะมากขึ้นมาก ผมเองก็ยังสงสัยว่าในอนาคตอันไม่ยาวนักจะสามารถเพิ่มค่าเช่าตามแนวที่เคยใช้มายาวนานหรือไม่
โดยรวมแล้ว ข้อสรุปของผมก็คือ อสังหาฯ เองนั้น มีอะไรหลายอย่างคล้าย ๆ หุ้น นั่นคือ ราคาปรับตัวขึ้นมาต่อเนื่องยาวนานและมีราคาแพงเมื่อเทียบกับผลตอบแทนที่จะได้จากค่าเช่า อาการต่าง ๆ หลายอย่างบอกว่ามันอาจจะมีฟองสบู่เล็ก ๆ เกิดขึ้นและมีโอกาสที่มันจะ “ฝ่อ” คือ การเติบโตต่อไปนับจากวันนี้อาจจะช้าลงมาก
